Сдача своего жилья в аренду в Испании - подводные камни

Часто приходится читать фразы из серии: "Возьму ипотеку, куплю домик в Испании, буду его сдавать и гасить ипотеку". Или: "Куплю квартиру, с осени по весну буду ее сдавать, а летом буду сам приезжать".

Так вот, по поводу "сдавать с осени по весну" - об этом лучше сразу забыть. Никому это жилье не будет нужно с осени по весну. Я знаю десятки квартир-домов, принадлежащих русским и пустующих в этот период, - владельцы не могут их сдать.

Если сдавать временно, то жилье будет (если будет) пользоваться спросом только в высокий сезон. Если сдавать постоянно, то вы туда летом сами приехать не сможете.

Теперь по поводу постоянной сдачи. Да, теоретически - это работает. Практически - вас с этим делом может ждать оглушительный облом. Нет, конечно, если купить квартиру в хорошем месте в Барселоне, где всегда есть устойчивый спрос на аренду, то вы ее, скорее всего, сможете сдать. (Другой вопрос, что из этого получится: о проблемах - ниже.)

Но если купить квартирку-домик где-нибудь на побережье, то и с постоянной арендой вполне могут быть проблемы: там нормальный спрос только в сезон, а в сезон хочется приехать самому. Да и если покупать недвижимость чисто под сдачу - тоже лучше не рассчитывать, что вам удастся нормально забить весь сезон без серьезных "дырок" в неделю-две-месяц, даже если вы дадите привлекательную цену. Это уж не говоря о том, что при сдаче жилья в сезон с этим надо конкретно работать: там будет куча всевозможных проблем.

И еще один момент, который нужно четко учитывать, строя радужные планы на покупку жилья под постоянную сдачу. В Испании очень своеобразные законы.

Представьте себе ситуацию. Вы сдали квартиру (дом) в постоянную аренду. Встречались с арендаторами - благообразные дедушка с бабушкой откуда-то из Валенсии. Или из Перу. Или из Зажопинска - неважно. Подписали стандартный контракт на постоянную аренду с пролонгацией до трех лет. Они заплатили за месяц вперед плюс депозит. И даже следующие два месяца исправно платили. А потом платить вдруг перестали. И коммуналку, которая первый раз пришла только через три месяца, не оплачивают.

Вы приезжаете к своему дому и пытаетесь с ними поговорить - арендаторы к вам не выходят, вас зайти не пускают и тут же вызывают полицию. Приезжает полиция. Заходит к ним в дом, эти люди показывают договор аренды, после чего полиция выходит к вам и говорит, чтобы вы отсюда быстро убирались. Если вы попытаетесь проникнуть на территорию своего дома - вас арестуют. (Это не шутки: вы не имеете права входить на территорию своего сданного в аренду жилья без приглашения арендаторов.)

В доме заканчивается солярка, на которой работает котел для горячей воды и отопления. Жильцы накупают электрических обогревателей и используют их круглосуточно: они все равно не собираются платить за электричество. Вы получаете счета за электричество на 700-800€ в месяц. Приходите в энергетическую компанию и просите отключить ваш дом от электричества. Вам говорят, что пока не могут это сделать - даже по вашему заявлению. Вот когда компьютер сообщит, что ваш дом нужно отключить за неоплату - тогда отключат. Но это может произойти не очень скоро.

Ну и в этом случае писать заявления в полицию бесполезно совершенно. Это не дело полиции - разбираться с вашими арендаторами. Это дело суда. И пока полиция не получит постановление суда о выселении жильцов - они и пальцем не пошевелят, законы такие. И до решения суда вы также не можете пытаться как-то повлиять на арендаторов: врываться в дом, ласково увещевать их с помощью бейсбольной биты и так далее - за это сами можете получить тюремный срок.

Поэтому вам придется по полной программе затевать судебную процедуру, причем еще и нанимать хорошего адвоката, чтобы попытаться как-то ускорить процесс. А процесс - небыстрый. 

До первого заседания пройдет 6-8 месяцев. И дальше - зависит от поведения арендаторов. Если они явятся на суд и заявят, например, что они вам все прекрасно платят, только наличными и без расписок, - тогда будет назначено новое судебное заседание. Если они и на второе заседание явятся и снова будут возражать - может быть еще и третье заседание (причем каждое следующее - тоже через пару месяцев). И только на третьем заседании, если арендаторы не представят убедительных (а не голословных) доказательств своей правоты, будет постановление о выселении. Вот тогда полиция их выселит в 24 часа.

Впрочем, есть и нюанс. Если в арендуем доме живет хоть один малолетний ребенок, а арендаторы смогут доказать, что им больше негде жить, - вот такие суды могут затягиваться на годы, прецедентов было немало.

Я о подобных проблемах с арендаторами много читал на форумах, слышал от знакомых, и, более того, в подобную ситуацию попал один мой друг, так что я данную историю знаю во всех подробностях. Ему, правда, удалось получить уведомление о выселении арендаторов в первом же судебном заседании, но сколько там было потрачено нервов и денег - не передать. И расхлебывать потом это все ему пришлось долго, не говоря уж о том, что дом, который эти негодяи оставили в ужасном состоянии, пришлось ремонтировать. Можно, конечно, дальше судиться по поводу возмещения ущерба, но это вообще 3-5 лет без какой-либо гарантии результата. 

Поэтому подумайте еще раз о светлой идее "куплю квартирку в Испании, буду сдавать - через несколько лет ее окуплю". Это очень мало у кого получается. Точнее, я не знаю вообще ни одного человека, которому это удалось. (Впрочем, понятно, что у меня выборка - нерепрезентативная.)

Но есть и более интересный вариант, о котором российские покупатели жилья почти ничего не знают. Я о данном явлении также неоднократно читал на испанских форумах, но думал, что это просто такие страшилки - мол, не может быть такого. А потом это фактически своими глазами наблюдал на примере другого друга, который купил дом в Испании.

Представьте себе ситуацию. Вы купили дом или квартиру в Испании. Ну, вложение денег. Жилье пока стоит совершенно пустое, а вы планируете  где-то через полгодика приехать, покупать мебель и всячески обустраиваться. 

Приезжаете - веселый и довольный, - а в вашем доме (квартире) живут совершенно посторонние люди. Причем явно, так сказать, деклассированные элементы. Кто они - неважно: испанцы, румыны, поляки, русские или марокканцы.

Важен сам факт: вы приехали в свое жилье, а там живут какие-то посторонние люди. И дверь вы не можете открыть - замки давно поменяли.

Что дальше вы будете делать? Вызывать полицию? Можно не трудиться, полицию раньше вас вызовут они. Приедет полиция. И даже если вы сможете им объяснить, что происходит (на испанском), полиция первым делом зайдет в дом. Там захватчики покажут свои документы и нацарапанный левой пяткой договор об аренде вашего дома (квартиры) с поддельной вашей подписью. Более того, там договор спокойно может быть не с вами, а с, например, Хосе Антонио Домингесом Бандерасом - наплевать. Это не играет особой роли.

Что бы вы там потом ни говорили полиции, как бы ни доказывали, что вы владелец, а это непонятно кто, ответ будет простой: идите в суд, там будут разбираться, арендаторы они или нет.

И дальше - вся та же судебная бодяга на несколько месяцев. Только на этот раз это даже не арендаторы, которые прекратили платить, а обычные захватчики.

Если бы я подобную ситуацию не видел бы собственными глазами - ни за что не поверил бы в то, что такое возможно. Тем не менее это факт: подобные истории по всей Испании (да и не только там: об аналогичных случаях мне рассказывали, например, в Бельгии) происходят - не особенно часто, но бывает. И местные мне это тоже неоднократно подтверждали. Более того, местные мне сами говорили, что когда я с семьей в очередной раз уезжаю в Москву - обязательно нужно оставлять кого-то, чтобы человек приходил, открывал шторы и демонстрировал, что дом жилой, а не стоит пустой.

На вопрос, а что тогда мешает захватчикам вселиться, например, в тот момент, когда мы ушли в магазин, местные объясняли, что тут все работает как-то по-другому: в таком случае негодяев повинтит полиция по факту взлома и присутствия при этом в доме ваших личных вещей - по этой причине всегда захватывают только пустующие строения и квартиры, причем присматриваются к ним довольно долго, чтобы убедиться в том, что жилье действительно необитаемое и там нет личных вещей хозяев.

Ну и, понятное дело, опасность захвата тем меньше, чем выше статус района с вашим жильем и чем гуще он населен. Как правило, для захвата выбирают или удаленные пустые дома, стоящие где-нибудь на горе, или заброшенные строения в "плохих" районах. 

Я, собственно, к чему это все пишу? К тому, чтобы потенциальные и состоявшиеся покупатели представляли, какие подводные камни здесь бывают. Конечно, у одних вполне получается сдавать дом (квартиру) на постоянной основе и они никаких проблем не имеют - я очень рад за них. Наша домохозяйка-каталанка с нами тоже никаких проблем не имела и, когда мы сказали о том, что съезжаем, чуть ли не со слезами на глазах просила найти ей для аренды русских - мол, русские, они такие классные. Мы никак с ней не спорили по поводу того, какие русские классные, но предупредили, что как все испанцы очень разные, так и русские тоже могут попасться проблемные. А могут и не попасться.

Впрочем, знаю немало историй о том, как владельцы недвижимости, поработав с русскими-украинцами после, например, марокканцев, говорят, что теперь будут сдавать только русским-украинцам. Из серии: "Мать твоя - чистюля, дай бог каждому!"

В общем, тут нужно хорошо понимать четыре простые вещи.

1. Сдавать в сезон квартиру-дом не так уж и просто, а финальный результат спокойно может быть нулевым: расходы сожрут прибыль или же прибыль будет незначительной на фоне серьезных затрат времени и нервов.

2. Сдавать квартиру-дом в несезон и самому жилье использовать в сезон не слишком реально.

3. Сдавать квартиру-дом на постоянной основе может быть сопряжено с серьезными проблемами.

4. Держать в Испании пустующую квартиру-дом опасно: есть шанс ее захвата, потом замучаетесь этих негодяев выселять.